商品房4000元／平米起售 曹妃甸欲造百万人口新城

　　伴随着首钢集团的搬迁，位于河北省唐山市南部沿海的曹妃甸开发区正试图在沿海的滩涂地上建设一个可吸纳100万人口的新城，按照计划，这个新城除了为近在5公里以外的曹妃甸工业区新移民提供居所外，还将吸引来自京津唐地区的投资者。

　　受到曹妃甸开发区规划建设进展的消息刺激，毗邻曹妃甸的唐海县城内的房价在过去几年里已经从800元/平方米迅速上涨，最高曾突破4000元/平方米，涨幅4倍。

　　事实上，虽然曹妃甸工业区早于2005年已开始大规模开发建设，但这个以曹妃甸国际生态城命名的新城开发建设才刚刚开始。据了解，生态城内的第一个房地产项目已于今年3月份开工，由北京民营企业万年基业公司投资建设。

　　到目前为止，北京上河公司已与当地相关部门敲定300亩的房地产开发项目，大型国企中冶京唐则已拿下生态城4.5平方公里的道路和市政管网开发权。另据曹妃甸生态城管委会介绍，还有多家房地产企业在排队与管委会洽谈合作开发。

　　造百万人口新城

　　尽管与著名的曹妃甸工业区仅5公里，但规划中的生态城还是一片“蛮荒之地”，方圆几平方公里内一片泥色，阡陌细路的两侧是深不可测的沿海沼泽地。但在曹妃甸新区管委会副主任李可君看来，这片将建设成国际生态城的滩涂前景广阔，它将为曹妃甸工业区50万新移民提供一座新的城市。

　　首钢集团的搬迁使曹妃甸工业区已经具有非常高的知名度。目前，首钢集团、中国石油(601857,股吧)集团海洋工程有限公司、荷兰EAM公司、挪威阿科凌控股有限公司、联东国际等大型企业均已经进驻曹妃甸，预计到“十一五”末，曹妃甸工业区总投资将达到1500亿~2000亿元，全年财政收入100亿元以上。

　　按照已有规划，曹妃甸工业区带来的新移民将达到50万人。以一户3口之家90平方米建筑面积计算，仅住宅方面，生态城便需要提供1500万平方米的建筑面积来安置这些工作人员。此外，还有教育、医疗、商业及文体等相关配套设施的建设尚未计算在内。

　　规划中的生态城总占地面积达150平方公里，可吸纳人口100万。其中首期尝试性开发的区域规划占地12平方公里，吸纳人口6万。事实上，由于整个新城大部分建设于沿海滩涂之上，生态城建设之前均必须“造地”，仅上述尝试性开发区域便需要申请海域使用权10.5平方公里。

　　据了解，在此之前，包括首钢在内的一些进驻曹妃甸工业区的企业曾经试图在距离工业区不远的唐海县开发项目以安置员工，一些企业甚至已经拿下土地并开工建设。

　　但唐山市最终以唐海县有大量耕地，不能进行大面积房地产开发为由将“新城”的选址锁定于现在的沿海滩涂。为了支持生态城建设，唐山市委书记赵勇日前亦表态，凡进驻工业区的大企业，唐海县不能给任何建设用地。上述已经在唐海县拿地开发的企业现在也已经退出，将项目转让给当地开发商。#p#分页标题#e#

　　事实上，在滩涂上“造地”的工程成本不菲。根据生态城管委会的测算，首期12平方公里的“造地”投资超过10亿元。据了解，为拓宽资金渠道，曹妃甸开发区已成立曹妃甸国际生态城投资公司，负责资金运作，目前已基本谈妥50亿元的10年期银行贷款。

　　商品房4000元单价起步

　　作为第一家进入曹妃甸生态城的企业，万年基业已经在此圈地1500亩。据公司总经理黄玺庆介绍，公司与当地政府共同设立合资公司进行运作，双方各持股50%，政府出地，万年基业出资，对1500亩土地进行整理。作为回报，政府将其中500亩土地给万年基业进行二级开发。

　　黄玺庆透露，上述二级开发项目的初期售价定在4000元/平方米。由于唐山市政府不允许进驻曹妃甸工业区的企业到唐海县拿地开发，因此计划中的50万新移民都将“挤”到生态城。因此，万年基业开发的第一个商品房项目虽然启动不久，但大部分房源已经被工业区内的大企业订购。

　　事实上，大多数进驻曹妃甸工业区的企业均实力雄厚，仅这些企业员工的居住需求，已经是一个不小的市场，他们对价格也不是特别敏感。因此，在中短期内，生态城内的商品房开发项目都将面临一个相对稳定的市场。

　　正因为这个稳定且具有高购买力的市场，吸引了多家房地产企业前往洽谈投资。据管委会介绍，已在生态城拿下300亩土地的北京上河公司将投资12亿元开发该项目。此外，包括万科A（000002.SZ）、北京金隅及华侨城（000069.SZ）等多家大型房企都曾往生态城探路投资。

　　生态城管委会招商合作局项目主管刘志东对CBN记者表示，尽管与万年基业合作时采取了没有经过招拍挂的“特事特办”做法，但在10.5平方公里海域使用权申请获批后，未来的土地出让仍将以招拍挂的形式进行，管委会也可通过这一方式获得土地出让金以保证后期的投入和收益。

　　但是，生态城未来的开发建设仍存隐忧。尤其在完成工业区50万新移民的安置后，生态城能否按照预期将城市规模扩充到100万人口，将是一个重要问题。由于造地成本较高，生态城的土地出让价格不可能很低，正如黄玺庆所言，商品房4000元/平方米的售价仅仅是起步。

　　按照生态城管委会的意愿，是希望将生态城建设成为一个新的临海休闲、旅游中心，吸引京津唐地区的居民在此二次置业。虽然京津唐地区居民购买力相对较高，但就休闲旅游而言，京津唐地区周边已经有很多成熟的城市和项目可以选择，如海滨城市秦皇岛，之前进京叫卖的地产项目价格也不过4000~6000元/平方米之间。

　　在价格并不具备优势的前提下，曹妃甸生态城将以何种方式吸引置业投资者将是未来发展不得不面临的问题。#p#分页标题#e#

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